[수행사례] 모델하우스/견본주택 철거 소송

1. 사안의 개요

- 토지 소유자인 의뢰인은 부동산개발회사 A에 이 사건 토지를 모델하우스 설치 용도로 임대하였다.

- A는 토지 위에 모델하우스를 신축한 뒤 얼마간은 차임을 지급하였으나, 몇 개월 뒤부터 그 지급을 연체하기 시작하였다.

- 건설사 B와 관련업체 C는 모델하우스 내에 사무실을 두고 이를 점유ㆍ사용하고 있다.

2. 배경 지식

- 의뢰인과 부동산개발회사 A 사이에 체결된 계약은 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차 계약이다.

- A가 신축한 모델하우스는 법령상 가설건축물, 그 중에서도 견본주택으로 분류된다. 따라서 축조신고만으로 착공할 수 있을 뿐 아니라, 건축 관련 법령의 적용이 상당수 배제되는 등 특수한 취급을 받는다.

건축법 제20조(가설건축물) ③ 제1항에도 불구하고 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 착공하여야 한다.

건축법 시행령 제15조(가설건축물) ⑤ 법 제20조 제3항에서 “재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 
4. 전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것

3. 소송 수행

의뢰인과의 상담 당시, 이미 A의 차임연체액은 2기의 차임액을 훨씬 넘어선 상황이었다. 이에 의뢰인의 위임을 받아 먼저 A에게 계약 해지의 의사표시를 담은 내용증명 서류를 발송한 뒤, 지체없이 [A에 대하여] 건물철거 및 토지인도, [B, C에 대하여] 건물퇴거 청구소송을 제기하였다.

민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민법 제641조(동전) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.

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당해 소송에서는 다음과 같은 사항들이 주로 다투어졌다.

◆ A가 건물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부 : A가 원고(의뢰인)에 대하여 모델하우스 건물의 매수를 청구할 수 있다고 하면, 건물철거 청구는 기각되고 오히려 원고가 A에게 건물 가액을 지급해야 한다는 결론에 이르게 된다.

민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

그러나 본 사건과 같이 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우, 그 임차인은 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 없다는 것이 확고한 판례의 태도이다.

<대법원 1994. 2. 22. 선고 93다44104 판결>
건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임대차에 있어서 임차인의 차임연체로 임대차계약이 해지되었을 때에는 임차인에게 그 지상건물에 관한 매수청구권이 발생하지 아니한다.

<대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결>
공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제643조, 제283조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.
이 사건에서 보면, 이 사건 토지임대차는 이 사건 건물의 소유를 목적으로 하는 것인데, 피고가 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하여 제3자에게 무단으로 전대하고 1999. 4. 1.부터 차임을 2기 이상 연체함으로써 이러한 피고의 채무불이행을 이유로 그 계약을 해지하는 원고의 의사표시에 따라 종료되었으므로, 피고로서는 원고에게 지상물매수청구권을 행사할 수 없고, 따라서 피고가 원고에게 이 사건 건물을 양도하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조에 위반되지 아니하여 그 효력이 있다. 그렇다면 위 약정에 따라 피고는 원고에게 이 사건 건물을 명도하고, 1999. 4. 1.부터 그 명도에 이르기까지 임료 내지는 부당이득액을 지급할 의무가 있다.

뿐만 아니라 이 사건 임대차 계약서에는 「임차인은 계약 종료 시 건물 기타 공작물 일체를 모두 멸실하여 나대지 상태로 임대인에게 인도하여야 하며, 매수청구권을 행사할 수 없다」 고 기재되어 있었다.

원칙적으로 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다. 하지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 참조).

위와 같은 법리를 적용하여, 대법원은 견본주택 건축을 위한 토지임대차에서 임차인의 매수청구권을 배제하는 특약은 임차인에게 불리한 약정이라고 볼 수 없다고 판시한 바 있다.

<대법원 2004. 3. 11. 선고 2003다37808 판결>
임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로, 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만, 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.
이 사건 대지에 관한 임대차계약 체결 당시 피고의 임차 목적을 가설건축물인 아파트 분양용 견본주택의 신축으로 한정한 점, 통상적으로 아파트 분양용 견본주택은 당해 아파트의 분양이 완료되거나 그 홍보기간이 종료된 경우 아파트 분양사업자에 의하여 철거되는 것으로서 이 사건 건물의 경우도 그 신축 당시 이미 철거가 예정되어 있었던 점, 이 사건 건물의 가설건축물 축조신고상 존치기간이 경과된 점, 이 사건 건물은 오로지 피고의 아파트 분양에 있어서만 그 효용이 있고 원고를 비롯한 3자에게는 그다지 효용성이 인정되지 않는 점, 건물매수청구제도의 취지상 그 신축 당시 이미 임차인에 의한 철거가 예정되어 있는 이 사건 건물에 그 적용을 제한한다고 하더라도 임차인에게 일방적으로 불리한 것으로 보이지 않는 점, 피고는 주택건설 등을 주목적으로 하는 회사로서 경제적 약자의 지위에 있다고 보기 어렵고 이 사건 임대차계약 체결 당시 건물매수청구권 포기의 의미나 취지를 잘 이해하고 있었을 것으로 보이는 점, 견본주택 건축을 위한 토지임대차에 있어 임차인에게 건물매수청구권을 인정하면 오히려 견본주택의 건축을 위한 토지임대차를 기피하게 될 우려가 있고, 이 사건 토지의 시가와 임대차보증금, 차임 등을 대비하여 볼 때 위 견본주택은 어느 정도 그 철거를 예정하고 그 차임 등이 책정된 것으로 보이는 점 등 여러 사정을 종합하여 볼 때, 건물매수청구권을 배제하기로 하는 이 사건 임대차계약상의 특약이 임차인인 피고에게 실질적으로 불리하다고 보이지 않는다.

따라서 어느 모로 보더라도 A가 모델하우스 건물에 관한 매수청구권을 행사할 수 없다는 점은 분명했다.

◆ B가 A에 대하여 가지는 공사대금 채권으로 유치권 항변을 할 수 있는지 여부

한편, 건설사 B는 A에 대한 수억 원의 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사한다며 모델하우스에서 퇴거할 수 없다고 주장하였다.

그러나 건물점유자가 그 건물에 관하여 유치권을 가진다고 하더라도, 이로써 건물철거청구권을 보유하는 토지소유자에게 대항할 수는 없다. 즉 원고와 A 사이의 임대차 계약이 이미 2기분 이상의 차임액 연체를 이유로 해지된 이상, A에게는 의뢰인 소유토지를 점유할 권원이 없고, 그 결과 B는 건물에 대한 유치권으로 원고에게 대항할 수 없어 모델하우스로부터 퇴거해야만 하는 것이다.

<대법원 2005. 7. 14. 선고 2005다12773(본소), 2005다12780(반소) 판결>
건물점유자가 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지 소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다고 할 것이므로, 피고 ○○이 피고 회사에게 이 사건 점포 및 창고에 관한 보수공사로 인한 공사대금채권에 관하여 위 점포 및 창고에 관한 유치권을 가지고 있다고 하더라도, 위 점포와 창고의 존재와 점유가 토지소유자인 원고에게 불법행위가 되고 있는 이 사건에 있어서는 피고 회사에 대한 유치권으로 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이다.

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결국 피고들의 주장은 모두 배척되었고, 의뢰인의 청구를 그대로 인용하는 판결이 선고되었다.

첨언하자면, 이러한 유형의 사건에서는 직접적인 임차인(A) 외에 건물을 점유ㆍ사용하는 주체(B, C)가 더 있는지 확인하는 것이 필수적이다. 따라서 현장 상황을 정확하게 파악하고 사진, 동영상과 같은 자료를 확보해 두는 등의 의뢰인 역할 또한 매우 중요하다고 할 수 있다.