법률상담12 [법률상담] 깡통전세 → 경매로 넘어갔을 때, 경우의 수 4가지 흔히 말하는 깡통전세의 경우, 즉 전세보증금의 액수가 집의 매매가와 거의 같거나 오히려 이를 상회하는 때에는, 소송을 거쳐 강제경매를 신청하는 단계까지 이르렀다고 하더라도 임차인으로서는 안정적인 보증금 회수를 기대하기 어려워진다. 본 게시글에서는 깡통주택이 경매로 넘어갔을 때 그 경매 절차의 메커니즘, 그리고 이 직면할 수 있는 경우의 수 4가지에 관하여 설명하고자 한다. ※ 아래에서 간단히 살펴보겠지만, 은 순위에 따라 배당금을 받든 받지 못하든 낙찰자에게 주택을 인도해야 할 뿐이므로 권리분석이 단순하다. ※ 임대인에게 깡통주택 외에 집행할 만한 다른 재산이 없음을 전제로 한다. 실제로 그러한 경우가 대부분이다. 보증금 일부만 건지고 쫓겨나게 생겼어요 대항력을 갖춘 깡통전세 피해자들이 종종 전해 오는 .. 2022. 3. 18. [법률상담] 채권추심 │ 채무자 신용조사의 단점 채무자가 부동산과 같은 강제집행이 용이한 재산을 보유하고 있지 않은 경우, 어렵게 받은 판결문이 있다고 하더라도 실제 채권을 변제받기까지 채권자는 또 한 번 험난한 과정을 거쳐야 한다. 이때 가장 흔하게 쓰이는 방법 중 하나가 채무자의 계좌에 대하여 채권압류 및 추심명령을 신청하는 것인데, 채무자가 이용하는 은행계좌를 알지 못하는 경우 먼저 신용정보회사에 신용조사/신용조회를 의뢰해야 하는지 고민하는 분들이 많이 있다. 일반적으로 (은행계좌를 찾기 위한) 신용조사 의뢰의 장점이라고 알려져 있는 사항을 크게 2가지로 요약하면 다음과 같다. 1. 채무자가 감춰놓은 계좌의 돈을 쉽게 찾을 수 있다. 2. 신속하게 진행된다. 재산명시, 재산조회 등의 법적인 절차를 거치는 경우에는 시간이 오래 걸리는 탓에 채무자에.. 2021. 8. 5. [법률상담] 가계약이 파기된 경우에도 중개수수료를 지급해야 할까 부동산 매매 또는 임대차 등과 관련하여, 가계약금을 지급한 상태에서 어떤 사유로든 본계약이 무산되는 사례는 흔히 발생한다. 그렇다면 이와 같은 경우에도 공인중개사는 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있을까. 1. 원칙 부동산 중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 것으로, 중개업자는 자신의 중개행위에 의하여 중개의뢰인과 상대방 사이에 계약이 성립된 경우 즉, 계약서 작성업무 등 계약 체결이 완료된 경우에 한하여 그에 대한 중개수수료의 지급을 청구할 수 있고, 부동산 중개업자가 중개의 노력을 하였다 하더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력 비율에 상응하는 중개수수료를 청구할 수는 없다. 2. 예외 다만.. 2021. 7. 16. [법률상담] 실채무액이 근저당권의 채권최고액을 초과하는 경우 ※ 본 게시글은 근저당권설정자(=부동산 소유자)가 채무자인 사례에 관하여 다룬다. 채무자 아닌 물상보증인의 경우에는 당연히 채권최고액 한도에서 보증책임을 부담할 뿐이다. 근저당권은 '계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권'을 의미한다. 즉, 채무 확정 전까지는 근저당권에 의하여 담보되는 실채무액이 계속해서 증감변동할 수 있다는 뜻이다. 그런데 금원을 차용한 채무자가 오랫동안 이자상환을 못 하게 되면, 대출원리금이 당초 설정한 근저당권의 채권최고액을 넘어서는 경우도 얼마든지 발생할 수 있다. 이때, 근저당권자는 부동산 경매절차에서 '채권최고액을 초과하는 부분'까지 배당받을 수 있을까? 관련 대법원 판례를 살펴보자. 본래 경매절차.. 2021. 5. 24. [법률상담] 근저당권부 질권 ※ '질권' 자체에 대한 이해가 먼저 필요한 경우 아래 링크 참조 ('전세자금대출' 사례에 한정하여 작성된 글이라는 점을 감안해서 읽어보시기 바랍니다.) [법률상담] 전세자금대출과 "질권" 설정 은행의 전세자금대출 상품을 둘러보면, 상당수가 질권 설정을 필수적으로 요구한다는 사실을 알 수 있다. 용어가 낯설게 느껴질 수 있는데, 여기서 질권 설정이라 함은 간단히 말해 2021. 5. 19. [법률상담] 전세자금대출과 "질권" 설정 은행의 전세자금대출 상품을 둘러보면, 상당수가 질권 설정을 필수적으로 요구한다는 사실을 알 수 있다. 용어가 낯설게 느껴질 수 있는데, 여기서 질권 설정이라 함은 간단히 말해 는 의미이다. 누군가를 '인질'로 삼는다고 할 때의 그 '질'이 쓰인 단어라는 것을 알면 이해하기 쉽다. ① 임대차가 종료되면 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받을 권리를 가진다. ② 임차인에게 전세보증금 용도의 자금을 대출해 준 은행은, 그 대출금의 회수를 담보하기 위해 임차인의 보증금반환채권에 질권을 설정한다. ③ 질권자인 은행은 임대차 종료 시 임대인으로부터 보증금을 직접 반환받음으로써 안전하게 대출금을 회수할 수 있게 된다. ※ 질권자 = 은행 / 질권설정자 = 임차인 / 제3채무자 = 임대인 ※ 보증보험회사가 관여하는 .. 2021. 5. 9. [법률상담] 집값이 올랐다면, 매도인은 "중도금 지급 전까지 / 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지" 계약을 해제할 수 있다. 요즘같이 집값이 천정부지로 치솟는 시기마다 어김없이 급증하는 문의 유형이 있다. 대부분의 매매계약서에는 「매수인이 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하여 본 계약을 해제할 수 있다」는 취지의 조항이 들어가 있기 마련인데, 매매계약 체결 이후 집값이 크게 오른 결과, 매도인 측에서 '받은 돈의 2배를 돌려주고서라도 더 높은 가격에 새로운 계약을 체결하는 편이 유리하다'고 생각할 정도가 되면 사달이 나는 것이다. - 이때 매도인은 "계약금의 배액을 상환하기만 하면 매매계약을 해제할 수 있는지" 묻고, - 매수인은 "매도인이 대금을 올려주지 않으면 계약을 해제하겠다는 듯한 기색을 보이는데, 약속대로 계약을 이행하게 할 방법이 없는.. 2021. 4. 8. 이전 1 2 다음
