[법률상담] 가계약이 파기된 경우에도 중개수수료를 지급해야 할까

부동산 매매 또는 임대차 등과 관련하여, 가계약금을 지급한 상태에서 어떤 사유로든 본계약이 무산되는 사례는 흔히 발생한다. 

그렇다면 이와 같은 경우에도 공인중개사는 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있을까.

 

1. 원칙

부동산 중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 것으로, 중개업자는 자신의 중개행위에 의하여 중개의뢰인과 상대방 사이에 계약이 성립된 경우 즉, 계약서 작성업무 등 계약 체결이 완료된 경우에 한하여 그에 대한 중개수수료의 지급을 청구할 수 있고, 부동산 중개업자가 중개의 노력을 하였다 하더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력 비율에 상응하는 중개수수료를 청구할 수는 없다. 

 

2. 예외

다만, ① 부동산 중개업자의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사 단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산 중개업자를 배제한 채 직접 계약을 체결하였다거나 또는 ② 부동산 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 불구하고 부동산 중개업자의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 부동산 중개업자가 최종적인 계약서의 작성에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조, 상법 제61조의 규정취지 및 신의성실의 원칙 등에 비추어 부동산 중개업자는 중개의뢰인에게 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료의 지급을 청구할 수 있다. 

 

3. 실제 사례  (이해를 돕기 위해 편집하였음)

 

#1. 

<사실관계>

- 매매목적물과 매매대금이 특정되고 매수인이 가계약금 500만 원까지 송금한 상태에서, 매도인이 매도의사를 철회한 뒤 1,000만 원을 반환함

- 공인중개사는 "매매계약이 해제되어 매매계약서를 작성하지 못한 것은 매도인의 단순 변심에 의한 것일 뿐, 그 과정에 중개업자의 고의 또는 과실이 없으므로 매수인은 중개수수료를 지급할 의무가 있다"고 주장

<판단>

- 법원은 상술한 법리(원칙, 예외)를 설시한 뒤, 아래와 같은 이유로 공인중개사의 청구를 기각함

- 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요한 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 한다. 

- 다음에서 기술하는 제반사정을 종합하면 매매계약이 성립하였다고 인정하기 어렵다. 

① 계약금, 잔금의 액수나 지급방법, 지급시기, 부동산의 인도 및 소유권이전시기 등 매매계약의 중요한 사항에 관하여 전혀 정한 바가 없을 뿐더러 이를 확정할 만한 기준이나 방법에 관한 논의도 없었다.

② 매매목적물에 관하여 중개대상물 확인설명서나 거래계약서가 작성된 적이 없고 중개수수료에 관한 구체적인 약정 역시 없었다.

③ 매수의뢰인이 잠정적인 매매조건만을 전해 듣고 중개업자의 지시에 따라 가계약금을 소유자 측에 입금한 것에 불과하므로, 위와 같은 가계약금 명목의 돈이 수수되더라도 그 과정에서 논의된 계약조건에 따라 계약이 체결된다고 보기 어렵다.

 

#2. 

<사실관계>

- 공인중개사가 건물 소유자 A로부터 매도 중개를 의뢰받아 매수인 B를 물색하고, B는 A에게 가계약금 명목으로 500만 원을 송금함

- 이후 A가 매도 의사를 철회하자, B는 1,000만 원을 추가로 송금함

- A는 중개업자가 알려준 B의 계좌로 2,000만 원을 송금한 뒤, 다른 공인중개사 사무소에서 다른 매수인과 매매계약서를 작성함

<판단>

매매계약서가 작성되지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 다음과 같은 사정을 고려하면 중개업자가 자신의 중개행위에 상응하는 중개수수료의 지급을 청구할 수 있을 만한 특별한 사정이 있다고 보이지 않는다. 

① A와 B 사이에 매매계약의 중요사항에 관하여 합의되지 않았다. 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하며, 한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 상당하다고 할 것인바, 중개업자가 일방적으로 작성해둔 매매계약서가 있을 뿐, A와 B 사이에 매매대금이나 지급시기 등에 관하여 구체적으로 합의가 성립하였음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다. 

② B가 A에게 지급한 500만 원은 가계약금 명목이었고, B가 A에게 1,000만 원을 지급한 때는 A가 부동산 매도의사를 철회한 이후이며, 부동산의 시세가 20억 이상인 점을 고려하면 위 금원은 계약금으로 보기에도 지나치게 소액인 장차 계속될 교섭의 기초로 교부된 것으로 봄이 상당하고, A는 B로부터 받은 1,500만 원을 초과한 2,000만 원을 반환하였다. 

③ A가 건물을 더 높은 가격으로 매도하고자 매매계약 체결 의사를 철회하였더라도 이러한 행위가 중개업자나 B를 기망하는 행위에 해당한다고 할 수 없다. 

 

#3.  

<사실관계> 

- 중개업자는 부동산 소유자 A로부터 매매 중개를 의뢰받아, B에게 이를 소개하고 함께 부동산을 답사함 

- 중개업자의 중개에 기하여 위 부동산에 관한 매매계약이 체결되었고, B는 계약금을 지급함 

- 매매계약 체결 당시 B의 대출 가능 여부에 따라 부동산 매수 여부가 결정되는 다소 유동적인 상황이었으나, 중개업자의 설득으로 우선 매매계약을 체결하되 계약체결일로부터 1주일 이내에 B가 계약해제 요청을 하면, A는 위약금 없이 계약금 전액을 반환하고 계약을 해제하기로 약정함 

- 계약체결일로부터 1주일 이내에 B는 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였고, A로부터 계약금 전액을 반환받음 

<판단>  

① B가 아무런 제약 없이 매매계약을 해제할 수 있도록 정한 1주일의 기간 동안은 사실상 계약의 구속력이 있다고 보기 어려운 점,  

② 매매계약을 체결할 당시에는 B의 대출 가능 여부를 확인하지 못하여 매매대금 지급이 가능한지 여부조차 불투명한 상태였으므로, B에게 확정적인 매수의사가 있었다고 보기 어려운 점,  

③ 중개업자는 위와 같은 사정을 잘 알고 있었고, 약정해제권에 관한 특약의 체결에도 관여하면서 그러한 특약을 매매계약서 말미에 기재한 점,  

④ A와 B가 위 특약에 따라 매매계약이 해제된 경우에도 중개업자에게 고액의 중개수수료를 지급하여야 한다고 생각했다면, 매매대금 지급 가능 여부조차 불확실한 상황에서 매매계약을 체결하기보다는 B의 대출 가능 여부를 먼저 확인한 이후 매매계약을 체결하였을 것이라고 봄이 일반적 거래관행에 부합하는 점 등을 더하여 보면,  

이 사건 매매계약은 매수인 B가 해제권 행사 기간 내에 해제권을 행사하지 않았을 경우 확정적으로 계약의 효력이 발생하는 것이라 해석함이 상당하고, 따라서 중개업자의 중개수수료 청구권 역시 약정해제권의 행사기간이 도과된 이후 비로소 발생한다고 보아야 한다.  

 

#4.

<사실관계>

- 매매대금을 특정하고, 매수인 B가 매도인 A에게 가계약금 200만 원을 지급함

- A와 B는 다른 부동산중개인을 통하여 매매계약을 체결함

<판단>

① 가계약금이 지급되었다고 하더라도, 그 당시 본계약 내용을 어느 정도 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의의 존재 등 매매계약이 성립되었음을 인정할 만한 증거가 없는 이상 가계약금의 지급사실만으로 매매계약이 성립하였다고 보기 어려운 점,

② B가 '중도금 대출에 관한 조건이나 이자 내역에 대하여 중개업자가 제대로 설명하지 아니하는 등 중개업자의 귀책사유로 인한 신뢰관계의 파탄으로 본계약이 체결되지 않은 것'이라고 주장하는 등 공인중개사가 매매계약 성립에 결정적인 역할을 하였음을 인정할 만한 증거가 부족한 점, 중개업자가 주장하는 중개행위 중 의미가 있는 부분은 100만 원을 감액한 정도인데 그 감액분 100만 원은 거래대금의 1%에도 미치지 못하는 점,

③ 중개업자와 A, B 사이에 부동산 중개수수료에 대한 합의가 이루어지지 아니하는 등 부동산중개계약의 핵심적인 사항도 정해지지 아니한 상태였던 것으로 보이는 점 등에 비추어,

중개업자가 이 사건 아파트의 매매계약에 대한 중개행위로 인한 보수청구권을 가진다고 인정할 수 없다.