[법률상담] 실채무액이 근저당권의 채권최고액을 초과하는 경우

※ 본 게시글은 근저당권설정자(=부동산 소유자)가 채무자인 사례에 관하여 다룬다. 채무자 아닌 물상보증인의 경우에는 당연히 채권최고액 한도에서 보증책임을 부담할 뿐이다.

근저당권은 '계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권'을 의미한다. 즉, 채무 확정 전까지는 근저당권에 의하여 담보되는 실채무액이 계속해서 증감변동할 수 있다는 뜻이다. 

그런데 금원을 차용한 채무자가 오랫동안 이자상환을 못 하게 되면, 대출원리금이 당초 설정한 근저당권의 채권최고액을 넘어서는 경우도 얼마든지 발생할 수 있다.

이때, 근저당권자는 부동산 경매절차에서 '채권최고액을 초과하는 부분'까지 배당받을 수 있을까?

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관련 대법원 판례를 살펴보자.

본래 경매절차에서 채권자에 대한 배당을 마치고 남는 잉여금이 있을 때에는 이를 소유자에게 지급하는 것이 원칙이다. 이에 집행법원이 '매각대금 중 근저당권의 채권최고액 및 다른 배당요구채권에 배당하고 남은 잔여금'을 근저당권자의 채권최고액을 초과하는 채무의 변제에 충당하지 않고 근저당권설정자(=부동산 소유자)에게 배당하자, 채권최고액을 초과하는 부분의 변제를 받지 못한 근저당권자가 배당이의의 소를 제기하였던 사건이다.

1, 2심 법원은 아래와 같은 이유로 원고의 청구를 기각하고, 집행법원의 조치가 정당하다고 판단하였다.

"살피건대, 근저당권의 채권최고액을 초과하는 부분으로서 우선변제의 효력이 미치지 않는 채권에 관하여 배당하기 위하여는 근저당권에 기한 경매신청이나 채권계산서의 제출이 있는 것만으로는 안 되고, 그 채권최고액을 초과하는 채권에 관하여 별도로 민사집행법 제88조에 의한 적법한 배당요구를 하였거나, 그밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서의 필요한 요건을 갖추고 있어야 하는바, 원고가 이러한 요건을 갖추었다고 인정할 아무런 증거가 없다."

 

그러나 대법원은 '다른 배당채권자나 제3취득자가 없는 한, 잔여금을 근저당권설정자에게 반환할 것은 아니고 근저당권자의 채권최고액을 초과하는 채무의 변제에 충당하여야 한다'는 취지로 원심 판결을 파기・환송하였다.

<대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다4001 판결>
원래 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것이며, 채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 이러한 채권의 총액이 그 최고액을 초과하는 경우, 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 위 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존채무에 여전히 미친다는 점을 고려할 때, 민사집행법상 경매절차에 있어 근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우에 근저당권의 채권최고액은 민사집행법 제148조에 따라 배당받을 채권자나 저당목적 부동산의 제3취득자에 대한 우선변제권의 한도로서의 의미를 갖는 것에 불과하고 그 부동산으로서는 그 최고액 범위 내의 채권에 한하여서만 변제를 받을 수 있다는 이른바 책임의 한도라고까지는 볼 수 없으므로 민사집행법 제148조에 따라 배당받을 채권자나 제3취득자가 없는 한 근저당권자의 채권액이 근저당권의 채권최고액을 초과하는 경우에 매각대금 중 그 최고액을 초과하는 금액이 있더라도 이는 근저당권설정자에게 반환할 것은 아니고 근저당권자의 채권최고액을 초과하는 채무의 변제에 충당하여야 할 것이다.

 

즉, ① 근저당권설정자와 채무자가 동일하고, ② 민사집행법 제148조에 따라 배당받을 채권자나 제3취득자가 없다면 ⇨ 근저당권자는 다른 추가조치 없이 채권최고액을 초과하는 금액에 대한 배당을 받을 수 있는 것이다.

 

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다만 위 판결의 문언을 통하여도 알 수 있는 바와 같이, 잔여금에 관한 압류 등 경합 유무에 따라 '근저당권자가 채권최고액을 초과하는 채권에 관하여 별도로 배당요구를 하거나 기타 배당을 위한 요건을 갖추어야 하는지 여부'가 달라지고, 나아가 안분비례에 의한 배당이 실시될 소지가 있다는 점은 주의해야 한다.

<대법원 1998. 4. 10. 선고 97다28216 판결>
피고의 이 사건 일반 채권은 위 공동근저당권의 채권최고액을 초과하는 부분으로서 우선변제의 효력이 미치지 않는 채권이라는 것인바, 위와 같이 우선변제의 효력이 미치지 아니하는 피고의 이 사건 일반 채권에 관하여 원심 판시와 같이 가압류채권자인 원고와의 사이에 같은 순위로 안분비례하여 배당하기 위하여는 앞서와 같은 경매신청이나 채권계산서의 제출이 있는 것만으로 될 수 있는 것이 아니고 피고가 위의 일반 채권에 관하여 별도로 민사소송법 제728조, 제605조의 규정에 의한 적법한 배당요구를 하였거나 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서의 필요한 요건을 갖추고 있어야 하는 것이다. 

<하급심 판례>
"이때 경매절차에서 채권최고액을 초과한 배당요구를 한 담보권자가 여럿이거나 또는 배당절차에 가압류채권자 등 일반채권자가 있어 채권최고액을 초과한 담보권자의 채권 상호간 및 근저당권자의 채권최고액 초과 채권과 일반채권자의 채권 상호간에 동순위로 안분비례에 의하여 배당할 경우가 아닌 한, 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 채권을 배당받기 위하여 별도로 배당요구를 하거나, 기타 배당을 받을 수 있는 채권으로서의 요건을 갖추어야 할 필요도 없다."