[수행사례] 장기미등기 과징금 50% 감경

부동산 매수인이 매매대금 지급을 완료하고 등기서류를 수령하였다면 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다.

부동산등기 특별조치법 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

이를 해태하여 3년이 넘도록 소유권이전등기를 신청하지 않는 경우, 그 등기권리자(=장기미등기자)에게는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법'이라 함) 및 그 시행령에 의한 과징금이 부과된다.

부동산실명법 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 “장기미등기자”라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날
2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

 

예를 들어 10억 원으로 평가되는 부동산에 관하여 잔금 납부 후 5년(=의무위반 경과기간 2년)이 경과하도록 이전등기를 신청하지 않았다면, 2억 5천만 원의 과징금이 부과된다.

1. 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율 : 10%
2. 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율 : 15%
과징금 : 10억 원 × 25% = 2억 5천만 원

과징금 부과 대상자가 되면, 특별한 사정이 없는 한 행정절차법 제21조에 따라 '과징금 부과처분 사전통지서'를 먼저 수령하게 된다. 행정청은 사전통지서에 '과징금 부과처분에 대하여 의견을 제출할 수 있다'는 설명과 함께 의견제출기한을 기재해야 한다.

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아래에서는, 장기미등기를 이유로 구청장으로부터 3,000만 원 정도의 과징금 부과처분 사전통지를 받았던 의뢰인의 사례를 소개하고자 한다.

의뢰인에게도 장기간 이전등기를 신청하지 못한 나름의 곡절은 있었다.

당초 토지거래허가구역으로 지정된 구역 내의 토지를 매수한 탓에 잔금까지 모두 납부하고도 즉시 이전등기를 신청할 수 없었고, 시간이 지나 해당 토지는 허가구역에서 해제되었으나 이를 별도로 통지받지 못한 의뢰인이 수년간 그 해제 사실을 알지 못한 채 그대로 방치해 두고 있었던 것이다.

몇 년 뒤 우연히 해제 사실을 전해 듣게 된 의뢰인은 지체 없이 매도인에게 연락하여 '이전등기에 협조해 달라'고 요청하였지만 거절당하였고, 결국 소송을 제기하여 승소판결을 받고 난 뒤에야 힘겹게 이전등기를 마칠 수 있었다.

그러나 이와 같은 사연이 있었다고 하더라도, 단순히 토지거래허가구역 해제 사실을 알지 못하였다는 등의 사정만으로 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'의 존재를 인정받기는 쉽지 않다. 즉 과징금 부과를 완전히 피해갈 수는 없는 것이다.

하지만 장기미등기자가 적어도 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적을 가진 것은 아니었다는 점이 인정되면 과징금을 50% 감경받을 수 있는바, 본 사건 의뢰인 역시 과징금 감경을 위한 의견을 제출하기로 하였다.

부동산실명법 시행령 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.

다음은 본 사건에서 제출하였던 의견서 중 일부를 편집・발췌한 것이다.

▶ 토지거래허가구역의 해제사실은 공고를 통하여 일반에 알리고 있을 뿐 소재 부동산의 매수인에게 별도로 통지되는 것이 아닌바, 거주자도 아닌 매수인의 입장에서 그 해제사실을 곧바로 인지하기는 어려운 노릇입니다. 또한 등기의무자가 등기절차에 협조해주지 않았던 상황에서, 비법률가인 등기권리자가 소송 절차를 통해 즉각적인 권리 실현을 하지 못했다고 하여 비난받을 이유도 없다고 할 것입니다.

▶ (…) 미등기 상태가 장기적으로 이어지기는 했으나, ① 결국 의뢰인의 적극적인 행위에 의해 이전등기를 경료한 점, ② 소 제기 등의 대응이 늦어진 이유는 법에 대한 무지에서 비롯되었다는 점, ③ 이 사건 부동산의 개별공시지가는 아래 표와 같은바, 다른 변수를 고려하지 않고 공시지가만을 기준으로 계산하였을 때 의뢰인이 이 사건 부동산을 보유함으로써 납부했어야 할 세금은 약 **만원/연(아래 계산식 참조)에 불과하다는 점, ④ 기타 의뢰인이 반사회적인 이득을 취한 바 없는 점을 고려하면, 의뢰인에게 '조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적'이 있었다고는 도저히 볼 수 없습니다.

[계산식 생략]

▶ 한편 부동산실명법에서 장기미등기자에 대한 과징금 부과 규정을 둔 취지는, 미등기 상태를 이용한 사실상의 명의신탁을 규제하고, 명의신탁을 미등기로 가장하여 부동산실명법의 적용을 회피하고자 하는 시도를 차단함으로써 부동산등기 제도를 악용한 투기・탈세나 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하기 위함입니다(헌법재판소 2013. 2. 28.자 2012헌바263 결정 참조).

이와 같은 입법취지를 고려할 때, 부동산실명법 규정의 적용을 잠탈하고자 하는 의도가 전혀 없는 경우에까지 과도한 과징금을 부과한다면 이는 그 입법취지에 어긋나는 행정처분이 되고 말 것입니다.

이 사건 과징금 부과처분 사전통지서를 살펴보면, 장기미등기 상태에 있었다는 이유만으로 구체적인 사정에 대한 고려는 전혀 없이 과징금이 산출되었다는 사실을 알 수 있습니다. 행정처분은 '개별적・구체적 규율'이라는 점에서, 법위반 경위와 정도를 조금도 감안하지 않은 이와 같은 과징금 산정은 매우 부당합니다.

다행히 얼마 지나지 않아 의뢰인은 「의견제출 내용을 검토한바, 조세포탈 가능성이 있다거나 그 밖의 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있다고도 보이지 아니하므로 100분의 50을 감경하여 과징금을 부과한다」는 내용이 담긴 과징금 부과・징수 결정 통지서를 송달받을 수 있었고,

사전통지 당시 약 3,000만 원으로 예고되었던 과징금은 약 1,500만 원으로 감경되었다.

본 사안과 같은 경우 '조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다'는 점은 이를 주장하는 자가 적극적으로 입증하여야 하므로, 구체적인 사정 설명과 함께 각종 증빙자료를 통해 행정청을 설득하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있다.