[수행사례] 부동산 경매절차의 일부가 무효인 경우 │ 매수인의 부당이득반환청구 (1)

1. 사안의 개요 (사실관계가 복잡하여 이해하기 쉽게 각색하였음)

- 다섯 형제 A, B, C, D, E는 甲 토지를 각 1/5 지분만큼 소유하고 있었다.

- 어느 날 B는 개인적인 채무를 담보하기 위해 나머지 네 명의 형제들에게 물상보증을 부탁한 뒤, 甲 토지 전체에 관하여 ◉◉회사 명의로 채권최고액 3억 5,000만 원의 최선순위 근저당권을 설정하여 주었다.

- 이후 채무 변제를 받지 못한 ◉◉회사의 신청에 의해 甲 토지 전체에 대한 임의경매절차가 개시되었고, 의뢰인은 해당 경매절차에서 甲 토지를 낙찰받아 취득하였다.

- 매각대금에서 집행비용 등을 공제한 '실제 배당할 금액'은 5억 원이었고, ◉◉회사는 채권최고액 3억 5,000만 원을 전부 배당받았다.

- 그런데 경매절차의 배당까지 모두 완료된 뒤에, 갑작스레 A에 대하여 성년후견 개시심판이 내려지게 되었다. A의 성년후견인으로 선임된 C는, 낙찰자인 의뢰인을 상대로 甲 토지 중 A 소유였던 1/5 지분에 관하여 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차이행 청구소송을 제기하였다.

- 당해 사건의 수소법원은 'A가 자신의 지분을 담보로 제공하는 행위를 함에 있어 의사능력을 갖추고 있었다고 볼 수 없다'는 이유로 A가 체결하였던 물상담보계약, 근저당권설정계약이 무효라고 판단한 다음, 무효인 근저당권에 기한 경매절차 역시 당연무효이므로 「의뢰인은 A에게 甲 토지 중 1/5 지분에 관하여 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라」고 명령하였다.

 

2. 소송수행

가. 위 선행판결에 따라 A의 토지지분에 관한 경매절차 자체가 무효로 돌아가 버렸기 때문에, 의뢰인은 A에게 甲 토지 중 1/5 지분에 관한 소유권을 이전해야 할 의무를 부담하게 되었다. 당연히 A로부터 토지대금을 받을 수도 없는 것이어서, 경락대금 중 1/5에 해당하는 금원은 무의미한 지출이 되어버린 셈이었다.

이 경우 의뢰인이 대금반환을 요구할 수 있는 상대방은 해당 경매절차에서 배당금을 수령하였던 채권자들이다. 무효인 경매를 통해 받은 배당금은 법률상 원인 없이 얻은 이득, 즉 부당이득에 해당함이 명백하기 때문이다.

이에 의뢰인이 원고가 되어, "A의 지분에서" 배당금을 수령해간 채권자들을 상대로 부당이득반환을 구하는 소송을 제기하였다.

그중에는 「◉◉회사는 원고에게 7,000만 원(= 3억 5,000만 원 ÷ 5) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라」는 내용의 청구도 포함되어 있었다.

나. 여기서 [◉◉회사의 입장]을 한 번 살펴보자.

- ◉◉회사는 甲 토지 전체에 관한 배당금액 5억 원 중 3억 5,000만 원을 배당받음으로써 채권최고액을 모두 회수하였다. 이는 다섯 형제가 소유한 각각의 토지지분으로부터 7,000만 원씩을 안분하여 배당받은 결과라고 할 수 있다.

- 한편 B의 지분에 관하여 5,000만 원의 후순위 근저당권을 설정하였던 소외 ◆◆◆은, B의 지분에 관한 실제 배당금액 1억 원에서 ◉◉회사가 수령해 간 7,000만 원을 공제하고 남은 금액 3,000만 원을 배당받았다.

 

- 만약 처음부터 A의 지분이 경매목적물에 포함되어 있지 않았다면, 최선순위 근저당권자였던 ◉◉회사는 나머지 4/5 지분의 매각대금으로 형성되는 배당금액 4억 원에서 3억 5,000만 원 전액을 우선 배당받을 수 있었을 것이다. (토지 전체가 아닌 일부 지분만 경매로 나온 경우 매각가격 자체가 하락했을 수도 있다는 점은 본 사건의 결론에 영향을 주지 못한다.)

이 경우 ◉◉회사는 B, C, D, E 4명의 토지지분으로부터 각 8,750만 원씩을 안분 배당받는 셈이고, ◆◆◆은 1,250만 원만을 배당받았을 것이다.

 

- 이처럼 A 소유 지분의 매각 여부와는 무관하게 ◉◉회사가 어차피 채권최고액 전액을 배당받을 수 있었던 상황에서도, 해당 지분에 관한 경매가 사후적으로 무효로 돌아갔다고 하여 그로부터 배당받은 7,000만 원을 법률상 원인 없는 부당이득이라고 할 수 있을까?

다. 결론부터 말하면, 위 배당금은 부당이득에 해당한다고 보아야 한다.

<관련 법리>

하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 '일괄매각' 하는 경우에도, 각 부동산의 매각대금에서 배당받을 채권자가 다른 때에는 원칙적으로 개별배당재단을 형성하고 물건마다 배당표를 따로 작성해야 한다.

그럼에도 실무에서는 배당표를 하나만 작성하는 사례가 있으나, 이 경우에는 각 물건의 매각대금의 배당관계를 기재하여 배당경위를 알 수 있는 중간배당표 또는 배당내역서를 실제 배당표로 보고, 최종적인 배당표는 그 합산결과를 기재한 것에 불과한 것으로 본다. [민사집행 실무제요 참조]

따라서 일괄매각 된 부동산 중 어느 하나의 물건으로부터 정당한 권리자가 배당을 받지 못한 경우, 그 권리자는 해당 물건에서 부당하게 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 배당이의나 부당이득반환청구를 할 수 있는 것이고, 이와 같은 권리 행사를 함에 있어 일괄매각의 대상이었던 나머지 부동산에 관한 배당순서 및 배당내역까지 고려할 필요는 없다.


<대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결>
대지와 건물을 일괄경매하더라도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로, 대지와 건물을 개별경매하는 경우와 마찬가지로 대지에 대한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각 배당을 받아야 하고, 따라서 대지와 건물을 일괄매각하는 경우 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 때에는 각 부동산의 매각대금마다 구분하여 이른바 개별배당재단을 형성한 후 각 대금마다 따로 배당표를 작성하여야 하며, 이 경우 배당표에 대한 이의는 각 물건마다 작성된 배당표를 대상으로 따로 처리되어야 하는 것이고, 설령 대지와 건물에 대한 배당표가 하나로 작성되었다고 하더라도 이는 대지매각대금에 대한 배당표와 건물매각대금에 대한 배당표의 각 채권자의 배당액이 합산되어 하나로 작성된 것에 불과하므로, 대지 매각대금이 모두 대지에 대한 권리자들에게 배당되었는데, 다만 그들 사이의 배당순위만 문제되는 경우 대지에 대한 선순위 채권자로서 배당을 받지 못한 자는 대지에 대한 후순위 채권자로서 선순위 채권자에 우선하여 배당받은 채권자를 상대로 배당이의를 할 수 있는 것이고, 후순위권자가 건물매각대금으로부터 배당을 받을 수 있어서 결과적으로 후순위 채권자의 배당액에 변경이 없을 것이라고 하여 달리 볼 것이 아니다.

<대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다17682 판결>
수 개의 물건을 일괄경매하더라도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로 배당표가 하나로 작성되었다고 하더라도 이는 각 물건에 대한 배당액이 채권자별로 합산된 것에 불과하고, 그 중 어느 하나의 물건으로부터 다른 채권자들에 우선하여 배당받을 권리가 있는 선순위 채권자가 배당을 받지 못하는 대신 후순위 채권자가 배당을 받은 경우에 선순위 채권자로서는 그 후순위 채권자를 상대로 배당이의나 부당이득반환청구를 할 수 있는 것이고, 어차피 그 후순위 채권자로서는 다른 물건의 매각대금에서 배당을 받을 수 있었던 관계로 결과적으로는 후순위 채권자의 배당총액에 있어서는 차이가 없었을 것이라고 하여 달리 볼 것은 아니다.

이와 동일한 논리로, 본 사건의 의뢰인 역시 '경매무효로 된 1/5 지분'에 기초하여 배당금을 수령한 채권자들에게 부당이득반환을 구하면 족하고, 나머지 4/5 지분만으로 배당표가 작성되는 가상의 경우까지 상정하여 피고를 특정할 필요는 없는 것이다.

라. 그러나 ◉◉회사는 소송이 진행되는 내내 이 사건에는 위 법리를 적용할 수 없다고 치열하게 다투었다.

본 사건의 경매목적물은 [지분으로 쪼개져 있는 한 필지의 토지]이므로, 이를 대법원 판례에서 언급한 '수 개의 물건'으로는 볼 수 없다는 것이 주된 이유였다.

나아가 '3억 5,000만 원을 안분하여 각 지분에서 7,000만 원씩을 배당하였다'는 것도 원고의 추측일 뿐, 배당경위를 알 수 있는 중간배당표 또는 배당내역서가 첨부되어 있지 않은 이상 실제로 지분별 배당재단이 형성되었다는 사실을 입증할 자료 또한 존재하지 않는다고 주장하였다.

재판부조차 소송 초반에는 이 점에 관하여 쉽사리 판단을 내리지 못한 채, 양측 대리인에게 법률적 주장을 더 개진해볼 것을 권하기도 하였다.

마. 그러나 각 지분의 매각대금에서 배당을 받아갈 채권자들이 모두 상이했던 상황에서, 수 개의 물건을 일괄경매한 경우와 공유자들이 지분별로 소유하고 있던 하나의 부동산을 경매한 경우를 달리 볼 이유는 없었다.

<준비서면 中>

"수인이 공유하고 있는 한 필지의 토지가 경매되는 경우와 여러 물건이 일괄매각되는 경우를 다르게 취급할 이유는 전혀 없습니다. 전자의 경우에도 각 공유지분마다 배당받을 채권자를 별도로 파악하여 그 배당순위 역시 따로따로 판단하는 것이 당연하고, 오히려 이를 하나의 물건으로 보아 배당표를 작성한다면 위법한 배당이 되고 말 것입니다. 피고 ◉◉회사의 주장대로 이 사건에서 개별배당재단의 형성이 부정될 시에는, '공유자 중 1인에 대한 채권에 기해 다른 공유자의 소유지분에 대한 매각대금으로부터 배당을 받아갈 수 있다'는 이해하기 어려운 결론에 도달하게 됩니다."

마지막 준비서면에서는, 위와 같은 이론적 주장에 더하여 '해당 경매절차에서 작성되었던 배당표가 어떠한 과정을 통해 도출되었는지' 보여줄 수 있는 계산식을 역산하여 제시하였고, 이로써 (중간배당표 또는 배당내역서가 남아있지 않았음에도) 집행법원이 지분별 배당재단의 형성을 전제로 삼고 있었다는 사실까지 증명해낼 수 있었다.

바. 이후에는 ◉◉회사도 더 이상 아무런 의견을 내놓지 않았고, 그대로 원고 전부 승소 판결이 선고되었다.

 

3. 결어

- 사실 ◉◉회사뿐만 아니라 배당금을 수령하였던 나머지 피고들 모두 억울한 생각이 들지 않을 수 없었을 것이다. 채권채무관계를 맺거나 근저당 등의 물권을 설정할 당시 상대방의 의사무능력 상태를 확인하지 못하였다는 흔치 않은 이유로, 수년 전에 종결되었다고 생각했던 경매 사건에서 받은 배당금을, 그것도 원금에 연 5% 내지 12%의 지연손해금까지 가산하여 돌려주어야 할 처지에 놓였기 때문이다.

- 게다가 피성년후견인 A가 다시 甲 토지의 공유지분을 소유하게 되면서, 의뢰인으로서도 토지를 사용ㆍ수익하고 관리하는 절차가 훨씬 번거로워지고 말았다. 결국 A를 제외하고는 이 사건 경매에 관련된 전원이 피해를 입은 셈이다.

- 그렇다면 ◉◉회사가 계속해서 다퉜던 내용, 즉 [처음부터 甲 토지의 4/5 지분만 매각되었을 때]에 비하여 결과적으로 7,000만 원을 적게 배당받게 된 부분에 관하여도 아무런 구제 방법이 없는 것일까. 그 해답은 다음 글에서 간략히 소개해보도록 하겠다.

다음 글 링크 : [수행사례] 부동산 경매절차의 일부가 무효인 경우 │ 매수인의 부당이득반환청구 (2)