[법률상담] 구분소유적 공유관계 / 상호명의신탁관계 : 토지 편

구분소유적 공유관계에 관한 법리는 판례에 의하여 형성되어 왔기 때문에, 축적된 관련 판례들을 유기적으로 이해하는 것이 중요하다.

본 게시글에서는 우선 토지의 경우에 국한하여 살펴보기로 한다.

 

1. 개념

수인이 한 필지의 토지 중 특정 부분을 각각 매수하였으나 한 필지 전체에 관하여 매수 면적 비율로 공유지분이전등기를 하고 있어 그 특정 부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호명의신탁관계에 있는 경우, 이를 구분소유적 공유관계에 있다고 일컫는다.

예를 들어 보자.

A와 B가 100평 면적의 한 필지 토지 중 각각 소유할 부분을 다음과 같이 특정해 매수하였다면, 실체적 권리에 부합되도록 하기 위해서는 토지를 그 모양대로 분할한 뒤 각 단독소유로 등기해야 한다.

그런데 편의상 또는 다른 어떤 이유로, 한 필지 전체에 관하여 A가 [100분의 70], B가 [100분의 30] 지분을 소유하는 내용으로 공유등기를 마치는 경우가 있다.

이를 A의 입장에서 보면,
- 본인 소유 70평의 토지 중 [100분의 30] 지분만큼을 B에게 명의신탁 하고, 
- B 소유 30평의 토지 중 [100분의 70] 지분만큼을 명의신탁 받은 모습이 된다.

같은 논리로 B 역시 A에 대하여 명의신탁자인 동시에 명의수탁자가 된다는 점을 이해하기 어렵지 않다. 상호명의신탁, 또는 구분소유적 공유라는 용어는 바로 이러한 법률관계에서 기인한 것이다.

⇨ 이때 A, B는 대내적으로 특정 부분에 한하여 소유권을 취득하고 이를 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있지만, 대외적으로는 1필지 전체에 관하여 공유관계가 성립되어 공유자로서의 권리만을 주장할 수 있다(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결 참조).

 

2. 성립 요건

구분소유적 공유관계는 그 소유자들 사이에 “위치와 면적을 특정하여 구분소유하기로 하는 약정”이 있어야만 적법하게 성립할 수 있다.

묵시적인 합의로도 성립 가능하다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2009다2125 판결).

<대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313 판결>
구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유·사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만, 공유자들 사이에서 특정부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다.
(…) 구분소유적 공유관계의 성립에 있어 1필지의 토지의 일부에 관한 특정 매매와 그에 대한 등기로서 공유지분이전등기를 마친 사실이 있으면 통상 각 구분소유 부분에 대한 상호명의신탁의 합의가 존재하는 것으로 볼 수 있을 것이지만, 그 경우에도 그 토지의 위치와 면적을 특정하여 매수함으로써 이를 구분소유한다고 하는 기본적 사실관계에 관해서는 서로 의사의 합치가 있어야만 한다.

<대법원 2019. 7. 10. 선고 2017다253522 판결>
구분소유적 공유관계는 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있으므로, 구분소유적 공유관계를 주장하여 특정 토지 부분을 취득했다고 주장하는 사람은 구분소유약정의 대상이 되는 해당 토지의 위치뿐만 아니라 면적까지도 주장·증명해야 한다.

 

3. 승계 여부

<대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810, 68827 판결>
[1] 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다. 이는 경매에서도 마찬가지이므로, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며, 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다.
[2] 구분소유적 공유관계에 있는 토지지분에 대한 강제경매절차에서 이를 매수한 사람이 1필지 전체에 대한 공유지분을 취득하였다고 주장하는 사안에서, 그 공유지분이 토지의 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않은 이상, 위 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 기존의 상호명의신탁관계는 소멸한다고 보아야 하며, 이는 매수인의 구분소유적 공유관계에 대한 인식 유무에 따라 달라지지 않는다고 한 사례.

<대법원 2009. 10. 15. 선고 2007다83632 판결>
구분소유적 공유관계에 있어서 각 공유자 상호간에는 각자의 특정 구분부분을 자유롭게 처분함에 서로 동의하고 있다고 볼 수 있으므로, 공유자 각자는 자신의 특정 구분부분을 단독으로 처분하고 이에 해당하는 공유지분등기를 자유로이 이전할 수 있다.

<대법원 2019. 7. 10. 선고 2017다253522 판결>
1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고, 그 특정 부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 상호명의신탁한 지위도 전전 승계되어 최초의 양도인과 그 특정 부분의 최후의 양수인과의 사이에 명의신탁 관계가 성립하지만

 

4. 해소 방법

가. 구분소유적 공유관계를 해소하는 방법은, 다른 구분소유자에 대하여 상호명의신탁을 해지하고 이를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하는 것이다. 

위에서 살펴보았던 사례의 경우, A가 B를 상대로 소를 제기한다면 그 청구취지는 「70평 토지 부분 중 100분의 30 지분에 관하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라」는 형식이 된다.

이처럼 특정 부분에 관한 지분이전등기를 명하는 판결을 얻었다면, A는 해당 부분을 분필하여 분필등기를 한 이후 그 판결문을 첨부하여 지분이전등기를 함으로써 단독소유의 등기를 완성할 수 있다.

나. 그런데 A가 위와 같은 소송과 후속절차에 의하여 70평 부분을 단독소유로 등기하였다고 하더라도, 나머지 30평 부분까지 직권으로 B의 단독소유로 정리되는 것은 아니다. 즉, B가 적절한 대응을 하지 않으면 30평 부분은 여전히 등기부상 A와 B의 공유로 남아있게 된다.

B는 A가 제기한 소송에서는 패소한 등기의무자에 불과하므로 A의 판결문을 이용해 30평 부분에 관한 지분이전등기를 신청할 수 없다. B로서는 A와 협의하여 공동으로 이전등기를 신청하거나, 협조를 받지 못할 때에는 별도의 판결을 받아서 등기신청을 해야 할 뿐이다. 

이러한 점을 고려하면, '상호명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기 청구소송'의 피고가 된 경우 피고 역시 일회적인 분쟁 해결을 위해 반소로써 이전등기를 구하거나 적어도 동시이행항변을 하여야 할 것이다.

<대법원 2008. 6. 26. 선고 2004다32992 판결>
구분소유적 공유관계가 해소되는 경우 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 그 이행상 견련관계에 있다고 봄이 공평의 관념 및 신의칙에 부합하고, 또한 각 공유지분권자는 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 지분소유권이전등기의무를 지므로, 그 구분소유권 공유관계를 표상하는 공유지분에 근저당권설정등기 또는 압류, 가압류등기가 경료되어 있는 경우에는 그 공유지분권자로서는 그러한 각 등기도 말소하여 완전한 지분소유권이전등기를 해 주어야 한다. 따라서 구분소유적 공유관계가 해소되는 경우 쌍방의 지분소유권이전등기의무와 아울러 그러한 근저당권설정등기 등의 말소의무 또한 동시이행의 관계에 있다. 그리고 구분소유적 공유관계에서 어느 일방이 그 명의신탁을 해지하고 지분소유권이전등기를 구함에 대하여 상대방이 자기에 대한 지분소유권이전등기 절차의 이행이 동시에 이행되어야 한다고 항변하는 경우, 그 동시이행의 항변에는 특별한 사정이 없는 한 명의신탁 해지의 의사표시가 포함되어 있다고 보아야 한다.

다. 그렇지만 B의 무대응으로 A가 30평 토지 부분에 관하여 등기부상 공유지분을 가지고 있는 상황이라고 해서, A가 해당 토지의 진정한 지분권자로 인정되는 것은 아니다.

<대법원 2009. 12. 24. 선고 2008다71858 판결>
[1] 내부적으로는 토지의 특정 부분을 소유하나 등기부상으로는 공유지분을 가지는 이른바 구분소유적 공유관계에서 구분공유자 중 1인이 소유하는 부분이 후에 독립한 필지로 분할되고 그 구분공유자가 그 필지에 관하여 단독 명의로 소유권이전등기를 경료받았다면, 그 소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 것으로서 유효하고, 그 구분공유자는 당해 토지에 대한 단독소유권을 적법하게 취득하게 되어, 결국 당해 구분공유자에 관한 한 이제 구분소유적 공유관계는 해소된다. 따라서 그 구분공유자이었던 사람이 위와 같이 분할되지 아니한 나머지 토지에 관하여 여전히 등기부상 공유지분을 가진다고 하여도, 그 공유지분등기는 명의인이 아무런 권리를 가지지 아니하는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없게 되고, 명의인은 대외적으로도 위의 나머지 토지에 대하여 공유지분권을 가진다고 할 수 없으며, 종전의 다른 구분공유자는 자신의 소유권 또는 공유지분권에 기하여 위와 같이 효력 없는 공유지분등기의 말소 기타 정정을 청구할 수 있다. 이상은 구분소유적 공유관계에서 구분공유자 중 1인이 자신이 소유하는 부분을 제3자에게 양도하였는데 후에 그 부분이 독립한 필지로 분할되고 위 양수인이 그 필지에 관하여 단독 명의로 소유권이전등기를 경료받은 경우에도 다를 바 없다.
[2] 점유취득시효가 완성된 경우에 그 효력으로 시효완성점유자는 다른 특별한 사정이 없는 한 당해 부동산의 시효완성 당시의 소유자에 대하여 소유권이전등기청구권을 취득하는 것이고, 비록 등기부상 소유자 또는 공유자로 등기되어 있는 사람이라고 하더라도 그가 진정한 소유자가 아닌 이상 그를 상대로 취득시효의 완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
(…) 피고가 비록 이 사건 토지에 관한 등기부에 여전히 2,160분의 700 지분을 가지는 것으로 등기되어 있다고 하여도, 그 지분등기는 소외 2 앞으로의 단독 소유권이전등기로 인하여 구분소유적 공유관계가 해소됨으로써 이제 효력이 없는 것이고 피고는 이 사건 토지에 대하여 아무런 권리가 없게 되었으므로 그는 이 사건 토지에 대한 취득시효의 완성을 이유로 하는 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없다고 할 것이다.

라. 공유물분할청구는 공유자의 일방이 그 공유지분권에 터잡아서 하는 것이므로, 공유지분권을 주장하지 아니하고 목적물의 특정 부분을 소유한다고 주장하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하면 되고, 이에 갈음하여 공유물분할청구를 할 수는 없다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2010다52362 판결).

때문에 실무에서는 주위적으로 상호명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하고, 예비적으로 공유물분할을 구하는 소를 제기하기도 한다. 이는 ① 공유물분할 청구소송만을 제기하였다가 심리 결과 구분소유적 공유관계가 인정됨으로써 청구가 기각되는 사태를 피하려는 의도일 수도 있고, ② 현물분할받기 원하는 부분을 구분소유하고 있다고 주장하여 인용을 기대해 보는 전략일 수도 있다.

마. 한편 구분소유적 공유관계 해소 시 일부 공유자의 지분에 근저당권이 설정되어 있는 경우, 그 등기는 분할된 토지들 전부의 위에 지분비율대로 전사된다. 이러한 법리에 대하여 비판의 목소리도 없지 않으나 판례의 태도는 여전히 확고하므로, 당사자로서는 책임 없는 제한물권 등으로 인해 불측의 손해를 입지 않도록 주의를 기울여야 한다. 

<대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다25944 판결>
1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 1필지의 토지 중 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분을 목적으로 하는 근저당권이 설정된 후 구분소유하고 있는 특정 부분별로 독립한 필지로 분할되고 나아가 구분소유자 상호 간에 지분이전등기를 하는 등으로 구분소유적 공유관계가 해소되더라도 그 근저당권은 종전의 구분소유적 공유지분의 비율대로 분할된 토지들 전부의 위에 그대로 존속하는 것이고, 근저당권설정자의 단독소유로 분할된 토지에 당연히 집중되는 것은 아니다.