[법률상담] 임대차 계약 │ 등기부등본 체크리스트

임대차 계약 체결 시에는 반드시 등기부등본을 확인해야 한다.

하지만 ‘등기부에서 무엇무엇을 조사해야 한다’고 원론적으로 열거하는 것은 생각보다 쉽지 않은 일이다. 모든 상황을 가정하여 낱낱이 나열하기에는 등기부에 기재될 수 있는 내용이 너무나도 많기 때문이다.

그래서 표본으로 삼을 수 있는 등기부등본을 준비해 보았다.

첫 임대차 계약을 앞두고 있는 초보 임차인의 경우, 이사하고자 하는 주택의 등기부와 아래 등기부를 비교ㆍ대조하는 방법으로 어느 정도 안전성을 판단할 수 있으리라 생각된다. 만약 아래 등기부와 다른 부분이 있다면, 해당 항목에 대해서는 별도로 주의사항을 검색해 보거나 법률상담을 받는 편이 바람직하다.

---

① 열람일시 확인

직접 열람한 경우에는 상관없지만, 등기부를 공인중개사로부터 교부받은 때에는 반드시 당일 발급된 것이 맞는지 ‘열람일시’부터 확인한다.

등기부 확인은 최소한 3번 : 계약 당일, 잔금 지급일, 잔금 다음 날 

② 말소사항 포함

간혹 부동산사무소에서 '현재 유효사항'만 나타난 등기부등본을 교부하기도 하는데, 이 경우에는 해당 네모 부분에 [말소사항 포함]이 아닌 [현재 유효사항]이라는 문구가 기재되어 있다. 

말소사항이 당장의 권리관계에 영향을 미치는 것은 아니지만, 임대인의 세금 체납 등 과거 전력을 살펴볼 수 있는 참고자료가 되기 때문에 이를 확인할 필요가 있다. 특히 임차권등기명령에 의해 주택임차권이 등기되었다가 말소된 흔적이 있다면 계약 체결에 신중해야 한다. 

다만 현재 임대인의 소유권 취득 전, 즉 제3자가 소유자이었을 때 등기되었다가 말소된 사항들은 현 임대인과는 무관하므로 날짜를 잘 비교해보자.

③ 개별호수 표시

이 곳에 101호, 201호와 같은 개별호수 표시가 없다면 (건물 전체를 혼자 임차하는 것이 아닌 이상) 법률상 1개의 부동산에 세입자 여럿이 함께 살게 되는 격이다. 전세보증금 사고가 가장 많이 일어나는 유형 중 하나이다.

⇨ 이 경우 “다가구 임대차” 등의 키워드로 검색 필수

④ 대지권 등기

대지권의 표시가 아예 없거나, 또는 [별도등기 있음]이라는 기재가 있다면 향후 분쟁의 씨앗이 될 수 있다.

위 등기부와 같이 별도등기가 이미 말소되었다면 문제없다.

⑤ 임대인과 등기부상 소유자가 동일인인지 확인

- 신분증 확인, 입금계좌의 명의 확인

- 대리인과 계약을 체결하는 경우 : 인감 날인된 위임장 + 인감증명서 + 대리인의 신분증 확인, 임대인 본인과 통화하여 계약 체결 의사 확인

- 집주인이 여러 명이라면 “임대인 공동명의” 등의 키워드로 검색 필수

- 건물 신축 이후 한 번도 소유권이 이전되지 않은 경우에는 위 등기부와 달리 [소유권보존] 항목만 표시되어 있을 것이다. 이때는 해당 항목에 소유자로 등기되어 있는 사람과 계약을 체결하면 되지만, 신축 빌라의 경우 건물의 시세를 알기 어려운 사례가 많아 전세사기가 빈번하게 발생하므로 주의해야 한다.

⑥ [을구]에는 말소된 사항 외에 아무 표시도 없는 것이 기본이다.

---

이 정도면 등기부를 통해 파악 가능한 사항은 대부분 살펴보았다고 할 수 있다.

물론 등기부등본에 표시되지 않는 위험요소도 있고, 임대인의 고의로 인한 것이든 아니든 임차인으로서는 도저히 예방할 수 없었던 사고도 간혹 발생한다.

그러나 변호사 업무를 하면서 만났던 전세사기 사건들을 돌이켜보면, 안타깝게도 ‘왜 이런 뻔한 수법에 속았을까’ 싶은 경우가 훨씬 많았다. 도장을 찍기 전, 한 번 더 확인하고 조금 더 조심하면 불필요한 분쟁을 피해갈 수 있다.